A ZEU corresponde às áreas destinadas ao uso residencial e não residencial com densidades demográfica e construtiva altas. Nesses territórios busca-se promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos, de modo integrado com o sistema de transporte coletivo.

O coeficiente de aproveitamento na ZEU – fator que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos em um lote – será alterado próximos das linhas de trem e metrô e corredores de ônibus. Nessas regiões, o fator será quatro, o que significa que se o terreno tiver 100 m², o investidor poderá erguer um prédio de até 400 m² da área construída. Enquanto em outros territórios de São Paulo, o fator será dois.