Revisão da Lei de ZoneamentoComo ficam os Planos Regionais das Subprefeituras em relação ao zoneamento?
O novo zoneamento definirá as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo, que servirão de base para o desenvolvimento da cidade e elaboração dos Planos Regionais das Subprefeituras, o que irá fortalecer os Planos Regionais como instrumento de articulação de políticas públicas urbanas setoriais, integração de ações no território, maximização de recursos públicos destinados ao desenvolvimento urbano e racionalização do uso do patrimônio imobiliário público.
Como ficam no novo zoneamento os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana previstos no PDE?
Os eixos existentes e previstos no PDE passaram a ser as Zonas Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU). Essas zonas variam conforme a diferença entre eixo existente (ZEU) e eixo previsto (ZEUP) e conforme a diferença entre macrozona urbana (ZEU e ZEUP) e macrozona ambiental (ZEUa e ZEUPa).
Como ficam no novo zoneamento as ZEIS previstas no PDE?
O regramento de ZEIS estabelecido no PDE permanece exatamente como foi previsto. Quanto ao rebatimento territorial foram feitos ajustes de perímetros, exclusões pontuais, com compensações e inserções de novas ZEIS bem como a previsão dos serviços de administração pública serem implantados nestas zonas, tal como previsto no PDE para outros serviços públicos.
O novo zoneamento flexibiliza os usos não residenciais nas ZER?
Não. Nas ZER somente os usos residenciais são permitidos, havendo algumas exceções, como no caso dos usos institucionais na implantação de novos loteamentos e a atividade museu.
Vale lembrar que as zonas corredores são constituídas por lotes localizados nas ZER que são lindeiros a vias com fluxo viário mais intenso. As zonas corredores que constam da proposta foram demarcadas a partir dos corredores existentes (Zonas Centralidade Linear em ZER) com adição de alguns novos trechos de vias.
Meu terreno esta localizado numa ZEIS. O que posso fazer nesse imóvel?
Se o imóvel tiver área de terreno inferior a 1.000m² nas ZEIS 1, 2, 4 e 5 e inferior a 500m² nas ZEIS 3, fica dispensado do atendimento do percentual mínimo obrigatório de destinação de área construída para HIS 1 e HIS 2.
Se o imóvel tiver área de terreno superior a 1000m² nas ZEIS 1, 2, 4 e 5 e superior a 500m² nas ZEIS 3, deverá atender ao percentual mínimo obrigatório de destinação de área construída para HIS 1 e HIS 2.
Também ficam dispensados do atendimento do percentual mínimo obrigatório de destinação de área construída para HIS 1 e HIS 2, os imóveis que passarem por reforma, com demolição ou ampliação de até 50% da área construída, desde que não apresente mudança de uso.
Que usos podem ser feitos nas ZEIS?
As ZEIS permitem usos diversificados, tais como comércio, serviços, usos institucionais, equipamentos sociais, etc., que estão hoje listados no Quadro 2i anexo à Parte II da Lei 13.885/04 e no novo zoneamento constam listados no Quadro 4 – Usos permitidos por zona. São poucos os usos que não são permitidos nas ZEIS, pois o objetivo é mesclar moradia com atividades econômicas, quando o uso não residencial é permitido.
Meu terreno esta localizado numa ZEIS. Posso ser desapropriado?
A desapropriação é um instrumento que pode ocorrer para implantação de melhorias urbanísticas: corredores de ônibus, produção de HIS, abertura de viário, parques, entre outras. Sua aplicação não esta vinculada à existência de uma ZEIS, podendo ocorrer em qualquer zona. Vale lembrar que as desapropriações ocorrem somente em locais onde existe um decreto de utilidade pública ou decreto de interesse social com previsão da ação pública a ser executada envolvendo a devida indenização. Logo, um proprietário de terreno em ZEIS não será necessariamente desapropriado.
Quem promove a transformação da ZEIS?
Nas ZEIS 1 é o Poder Público que promove o plano de urbanização, envolvendo sempre a comunidade local. Nos demais tipos de ZEIS, a transformação ocorre do mesmo modo como ocorre nas demais zonas: são iniciativas de agentes privados, que adquirem terrenos por meio da compra direta, para promoverem projetos de interesses diversos, mas sempre respeitando as regras das ZEIS. E caso utilizem recursos de programas habitacionais federais, estaduais ou municipais, devem obedecer as regras desses programas.
Como ficam as restrições contratuais e convencionais dos loteamentos?
As restrições convencionais e contratuais referentes a dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações deverão ser atendidas quando mais restritivas que as regras estabelecidas na LPUOS, apenas para as zonas ZER, ZCOR e ZPR.
O novo zoneamento permite a ocupação das áreas verdes públicas?
Não. Com exceção para a instalação de equipamentos públicos sociais (como escolas, creches e UPA’s) e mediante comprovação da necessidade de instalação conforme carência dos serviços públicos na região e mediante contrapartida ambiental atendida, por compensação em outra área, pela qualificação ambiental com aumento da permeabilidade ou por compensação financeira a ser destinada ao Fundo Municipal de Parques.
O lote máximo incide para todos os usos?
Não. Ficam isentos do atendimento do lote máximo: praças e parques públicos; os usos classificados nos grupos de atividade de serviços públicos sociais; aqueles classificados na subcategoria de uso INFRA; base militar, corpo de bombeiros e similares; cemitérios; clubes esportivos e clubes de campo; estádios; usos classificados na subcategoria de uso Ind-2; dentre outros casos.
O lote máximo varia conforme a zona?
Sim. Algumas zonas estabelecem o limite de 500m² (ZDE), outras de 10mil m² (ZER, ZPR e ZCOR), a maior parte delas o limite de 15mil m² e algumas delas o limite não se aplica, como na ZEPAM.
Como ficam as áreas não computáveis?
Praticamente todas as áreas não computáveis previstas na lei vigente foram incorporadas na proposta de revisão, com alguns ajustes. A novidade esta no fato do limite de área não computável incidir para o conjunto de todas as áreas não computáveis e não somente para as áreas de estacionamento, exceto no caso das áreas não computáveis decorrentes de incentivos urbanísticos previstos pelo PDE.
A Quota Ambiental incide em todos os lotes?
Não. Somente para lotes com área superior a 500m², excluídos os lotes localizados inseridos nas Macroáreas de Contenção Urbana e Uso Sustentável e de Preservação dos Ecossistemas Naturais.
E a taxa de permeabilidade?
Sim, para todos os lotes em função do perímetro de qualificação ambiental em que se localizam e da área do lote, inclusive para os lotes inseridos nas Macroáreas de Contenção Urbana e Uso Sustentável e de Preservação dos Ecossistemas Naturais, pois as zonas ZEPAM, ZPDSr, ZPDS e ZER tem taxas de permeabilidade específicas.
O que é a Lei de Zoneamento?
É um conjunto de regras definidoras das atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade, como pontos permitidos para a construção de uma loja, açougue ou lanchonete. Também estabelece critérios para escolha de ruas e quarteirões onde ficarão residências, prédios industriais, praças e áreas verdes. O termo Lei de Zoneamento é uma forma simplificada da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que tem como base o Projeto de Lei 272/2015 e cujo objetivo central é promover uma cidade cada vez mais organizada e humana.
Qual a relação entre a Lei de Zoneamento e o Plano Diretor?
Discutido e aprovado na Câmara Municipal, em 2014, o Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo (PDE), Lei 16.050/14, estabeleceu uma série de diretrizes para a revisão do zoneamento paulistano. O artigo 27 dessa lei trouxe mais de 46 diretrizes, que vão desde a simplificação da lei, até a orientação para estudo de zonas e de conceitos de regulação com base na quadra e não somente no lote, por exemplo. Essas diretrizes estão detalhadas no texto da Lei do PDE.