Dicionário

Fique por dentro dos termos técnicos
usados no Projeto de Lei.

Seguem, em ordem alfabética, os principais termos utilizados no Projeto de Lei 272/2015, que trata da Revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.

A

  • Área de Impacto cumulativo
    • Área de impacto cumulativo
    São territórios que, por apresentarem concentração de empreendimentos e atividades não residenciais já instalados e que vierem a se instalar, geram impactos urbanísticos.

    Instrumento e medidas de gestão
    Elaboração de Plano de Gestão de Impactos Urbanísticos pelo Poder Público, com a participação de proprietários e moradores, com o objetivo de estabelecer intervenções, ações e medidas operacionais e administrativas com vistas à atenuação dos impactos urbanísticos. Os novos empreendimentos e a instalação de novas atividades não residenciais deverão se adequar às disposições deste plano (procedimento novo).

  • Área Máxima de Lote e de Quadra
    • Área máxima de lote: 10.000m², sendo que em determinadas zonas e macroáreas essa área pode ser maior, assim como para alguns usos, por exemplo, clubes, cemitérios, parques dentre outros.

    Área máxima de quadra: Igual a área máxima de lote estabelecida pela zona.

  • Área mínima de lote
    • Área mínima de lote: 125 m², podendo ser permitida área inferior em algumas situações, como nos casos de regularização fundiária.

C

  • Classificação de usos
    • Subcategorias de uso residencial

    R1: Uma unidade habitacional por lote.
    R2h-1: Casas geminadas: conjunto de unidades habitacionais agrupadas horizontalmente, todas com frente e acesso independente para a via oficial de circulação.
    R2h-2: Casas superpostas: duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente no mesmo lote, com frente e acesso independente para via oficial de circulação, podendo o conjunto ser agrupado horizontalmente.
    R2v: Edifício residencial.
    EHIS Empreendimento de Habitação de Interesse Social: corresponde a uma edificação ou um conjunto de edificações, destinado total ou parcialmente à Habitação de Interesse Social e usos complementares, conforme disposto na legislação específica.
    EHMP Empreendimento de Habitação de Mercado Popular: corresponde a uma edificação ou um conjunto de edificações, destinados a HMP, HIS 2 e usos complementares, conforme disposto na legislação específica.

    Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04

    – Diferenciação da Subcategoria de uso R2h em dois tipos, de modo a conferir diferentes tratamentos no processo de licenciamento.
    – Alteração da denominação dos usos não residenciais relacionados ao desenvolvimento sustentável: era nR4, agora passa a nRa e nRar. Tal alteração se justifica pelo fato do PDE ter definido o território rural. Assim, foi criada uma nova subcategoria de usos (nRar) para tratar dos usos rurais e a antiga subcategoria de uso nR4 passou a ser denominada nRa, com algumas mudanças.
    – Criação da subcategoria de uso INFRA, de modo a conferir tratamento específico a empreendimentos de infraestrutura que muitas vezes requerem licenciamento ambiental e licenciamento urbanístico.

    Subcategorias de uso não residencial

    nRa: Uso não residencial ambientalmente compatível com o equilíbrio ecológico, englobando atividades comerciais, de serviços, institucionais e produtivas, compatíveis com a proteção, preservação, e/ou recuperação ambiental, inserido na zona urbana.
    nRar: Uso não residencial ambientalmente compatível com atividades rurais e a proteção, preservação, e/ou recuperação ambiental, inserido na zona rural.
    nR1: Uso não residencial, não incômodo, compatível com a vizinhança residencial.
    nR2: Uso não residencial compatível à vizinhança residencial.
    nR3: Uso não residencial especial ou incomodo à vizinhança residencial.
    Ind-1a: Atividade industrial, não incômodo, compatível à vizinhança residencial no que diz respeito às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruído, de vibração e de poluição ambiental.
    Ind-1b: Atividade industrial compatível à vizinhança residencial no que diz respeito às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruído, de vibração e de poluição ambiental.
    Ind-2: Atividade industrial geradora de impactos urbanísticos e ambientais, que implica na fixação de padrões específicos referentes às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruído, de vibrações e de poluição ambiental.
    Ind-3: Estabelecimento industrial cujo funcionamento possa causar prejuízo à saúde, à segurança e bem-estar público e à integridade da flora e fauna regional, proibido no Município de São Paulo.
    INFRA: Empreendimento, edificação ou instalação de infraestrutura relativo a serviços urbanos de interesse público, tais como saneamento básico, transporte, energia, comunicação.

    Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04 quanto aos grupos de atividade

    Foram introduzidos grupos de atividade na subcategoria nR1 e adaptados outros que antes estavam na subcategoria nR2. São eles:

    -Foi criado um novo grupo de atividade denominado comércio de alimentação: estava na subcategoria nR2 englobando os usos relativos a lazer e diversão e agora foi criado um novo grupo na subcategoria nR1 sem atividades de lazer e diversão.
    -Criação de um novo grupo de atividade, de serviço público social com baixo nível de incomodidade. Este novo grupo abrange os serviços sociais previstos na lei vigente e adiciona os serviços de saúde, educação, esporte e cultura. Tal mudança se justifica por conferir maior abrangência à instalação de tais atividades no Município, como por exemplo: escolas, creches, postos de saúde e centros esportivos.
    -Foi introduzido um novo grupo de atividade na subcategoria de uso nR2, denominado serviço público social, também com o objetivo de conferir maior abrangência à instalação de tais atividades no Município.
    -A subcategoria de uso nR3 foi reduzida aos usos especiais e à introdução de um novo grupo de atividades denominado serviço público social especial, ficando os usos geradores de impacto ambiental ou de vizinhança tratados de forma específica, sem necessariamente estarem vinculados
    a uma subcategoria de uso.
    -Como decorrência do anterior, foram definidas as atividades geradoras de impacto ambiental e urbanístico e os respectivos instrumentos de gestão dos impactos.
    -A classificação dos usos deverá ampliar no território a permissão de instalação de usos relacionados à prestação de serviços públicos de educação, saúde, assistência social, esporte e cultura, de forma a não gerar restrições à prestação destes serviços em áreas carentes, como as regiões periféricas do Município.

  • Coeficiente de Aproveitamento (CA)
    • É a divisão entre a área construída computável de uma edificação e a área total do terreno. Basicamente, o CA determina o potencial construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo como base a área do terreno. Os Coeficientes de Aproveitamento são determinados para cada zona de uso.
  • Condição de instalação de usos
    • A Lei 13.885/04 dissociou o uso da edificação. Isto é, uma vez que se pretende fomentar cada vez mais a diversificação de usos numa cidade que se transforma, as edificações podem ser adaptadas para os diversos usos. Para tanto, a atividade pretendida deve ser permitida no local e a edificação deve ser adaptar ao uso atendendo às condições de instalação relativas:

    -Ao número mínimo de vagas para estacionamento para automóveis
    -À implantação de pátio de carga e descarga
    -À implantação de área destinada a embarque e desembarque de pessoas
    -Ao horário de funcionamento
    -Vestiários para usuário de bicicleta
    -Á lotação máxima
    -À área construída computável máxima permitida
    -Ao número máximo de funcionários por turno
    -Número mínimo de vagas de estacionamento para bicicletas

    Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04

    Por ora não se pretende promover grandes mudanças nestas condições, sendo mantidas as existentes. Pretende-se realizar as seguintes mudanças:

    -Manutenção do número mínimo de vagas de estacionamento, porém somente aos usos não residenciais e somente em algumas zonas.
    -Adoção do número máximo de vagas de estacionamento para fins de cômputo da área não computável, de forma abrangente no território, com base nos parâmetros já definidos pela Lei 16.050/14.
    -Introdução do número mínimo de vagas de bicicleta, que deve incidir em alguns usos conforme relação entre número de vagas e área construída. Pretende-se fazer com que tal condição seja atendida de maneira diversa, não somente pela reserva de vaga horizontal, mas recorrendo a soluções de vagas verticais, como por exemplo, bicicletas penduradas em ganchos.
    -Introdução de exigência de vestiário para usuários de bicicleta, que deve incidir em alguns usos conforme relação entre área de vestiário e área construída. O objetivo esta em contribuir com a mobilidade urbana sustentável, fazendo com que novos empreendimentos já prevejam o vestiário
    de modo a facilitar o uso de bicicletas por usuários do edifício.
    -De um modo geral, pretende-se variar os parâmetros das condições de instalação de usos conforme as macroáreas, uma vez que estas apresentam diretrizes de desenvolvimento urbano diferenciadas.
    -Também pretende-se reduzir as exigências das condições de instalação de usos nos lotes de pequeno porte e localizados nas regiões periféricas, de forma a não dificultar que estes se adéquem à nova lei.

E

  • Empreendimentos geradores de impacto ambiental
    • Empreendimentos geradores de impacto ambiental:
    São aqueles que possam causar alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente e que direta ou indiretamente afetem: a saúde, a segurança e o bem estar da população; as atividades sociais e econômicas; a biota; as condições paisagísticas e sanitárias do meio ambiente; a qualidade dos recursos ambientais.

    Instrumento e medida de gestão:
    Elaboração do Estudo de Impacto ambiental (EIA) e do respectivo Relatório de Impacto Ambiental (RIMA), analisado e aprovado pela autoridade ambiental competente, ficando o empreendedor obrigado a cumprir as disposições estabelecidas no EIA para emissão das licenças ambientais (medidas já adotadas hoje).

  • Empreendimentos geradores de impacto ambiental de grande porte
    • Empreendimentos geradores de impacto de vizinhança de grande porte:
    São aqueles que podem gerar impacto significativo, alteração no seu entorno ou sobrecarga na capacidade de atendimento da infraestrutura.

    Instrumento e medidas de gestão
    Atendimento às condicionantes urbanísticas e elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e do Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV), analisado e aprovado pelo CADES ou SMDU, ficando o empreendedor obrigado a cumprir as disposições estabelecidas no EIV para a aprovação do empreendimento (medidas já adotadas hoje).

F

  • Fachada Ativa
    • correspondee à exigência de ocupação da extensão horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro, a fim de evitar a formação de planos fechados na interface entre as construções e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos.
  • Frente e área mínima do lote
    • São as dimensões mínimas que o lote precisa ter para que seja aprovado. Estas dimensões variam de acordo com o zoneamento.

    A Lei 13.885/04 estabelece valores mínimos, ou seja, frente mínima e área do lote mínima.

  • Frente Máxima e Extensão Máxima de Quadra
    • Frente máxima: Por ora os estudos iniciais realizados pela Prefeitura apontam que essa medida pode variar de
    150m a 300m.

    Extensão máxima de quadra: Igual à frente máxima de lote estabelecida para a zona.

  • Frente Mínima
    • Frente mínima: 5m, podendo ser permitida frente inferior em algumas situações, como nos casos de regularização fundiária.
  • Fruição Pública
    • Uso público de área localizada no pavimento térreo que não pode ser fechada com edificações, instalações ou equipamentos com o objetivo de estimular e melhorar a oferta de áreas qualificadas para o uso público com que privilegiem o pedestre e promovam o desenvolvimento de atividades com valor social, cultural e econômico.

G

  • Gabarito de altura máxima
    • É a altura da edificação, calculada pela distância entre o piso térreo e o ponto mais alto da cobertura. A lei 13.885/04 estabeleceu gabarito máximo, ou seja, a altura máxima que a edificação pode ter.

    P

    • Parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo
      • A Lei de Zoneamento define parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo e a aplicação desses parâmetros no território. O número de zonas, bem como sua variação na cidade, é resultado da necessidade de diversificar esses parâmetros conforme os diferentes bairros e regiões do Município.
    • Parâmetros de ocupação do solo
      • Os parâmetros de ocupação são aqueles que tratam da forma como os edifícios e instalações serão implantados no lote, ou mesmo da restrição à ocupação por construções. Por exemplo, são estabelecidas regras relativas à quantidade de área construída permitida (coeficiente de aproveitamento); à forma como os edifícios podem se espalhar ou se concentrar no lote (taxa de ocupação); a altura que os edifícios devem ter (geralmente a altura deriva de uma relação com a largura da via); à posição que os edifícios podem ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo); à necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de permeabilidade, vegetação, coberturas verdes, etc.); dentre outras regras.

      A presente proposta mantém boa parte dos parâmetros existentes na lei 13.885/04, mas pretende promover algumas mudanças, conforme segue:

      Introduz o instrumento da cota ambiental em complementação à taxa de permeabilidade. Trata-se de uma das maiores inovações da proposta que será descrita adiante.

      -Em algumas zonas o recuo frontal pode ser dispensado, desde que se garanta destinação de área para ampliação de calçadas, quando estas forem muito estreitas.
      -Diferencia a taxa de ocupação por embasamento (três primeiros pavimentos) e torre (demais pavimentos), de modo a possibilitar maior interação do uso do solo com o espaço público (embasamento), ao mesmo tempo em que se permite uma composição da paisagem por edifícios mais altos (torres) que não sejam implantados tão próximos uns dos outros.
      -Busca induzir a permeabilidade visual no fechamento de lotes, de modo a proporcionar maior interação entre uso do solo e espaço público (por exemplo, pela limitação da extensão de muros).
      -Explora a fruição pública como medida de ampliação do uso coletivo para dentro dos lotes de modo a proporcionar maior interação entre uso do solo e espaço público.
      -Busca combinar as medidas de ampliação do uso coletivo dos lotes com as atividades privadas (por exemplo, as fachadas ativas, combinadas com a fruição pública e com a ampliação da calçada, proporcionam maior fluxo de pessoas e de atividades no nível da rua e do térreo dos edifícios)

    • Parâmetros de incomodidade:
      • Com o objetivo de estabelecer medidas de controle do uso do solo no tocante à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial, a legislação vigente estabeleceu parâmetros de incomodidade relacionados:

      -À emissão de ruído
      -Ao horário para carga e descarga
      -À vibração associada
      -À potência elétrica instalada
      -À emissão de radiação
      -À emissão de odores
      -À emissão de gases, vapores e material particulado
      -À emissão de fumaça

      Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04

      Por ora não se pretende promover mudanças nestes parâmetros, sendo mantidos os existentes.O que deve mudar é sua incidência conforme as zonas, uma vez que foram aprimorar o controle da emissão de ruídos e os horários de carga e descarga.

    • Parâmetros de instalação de uso em função da largura da via
      • Quanto à largura da via, além de não permitir algumas atividades em vias com largura inferior a 10m, a Lei 13.885/04estabeleceu limites para a instalação de usos não residenciais, tais como o controle da altura de edifícios e o tamanho dos empreendimentos (área construída). Por exemplo, hotéis não podem se instalar em vias com largura inferior a 10m, assim como uma agência de turismo não pode ter mais que 250m² de área construída em via com essa mesma largura.

      Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04

      A presente proposta mantém a lógica de controlar a instalação de usos em função da largura da via, porém, com mudanças em relação aos usos permitidos (pretende-se ampliar o universo dos usos permitidos).
      Importante destacar que a Lei 16.050/14 eliminou as restrições estabelecidas pela Lei 13.885/04 quanto aos usos permitidos em zonas mistas e vias locais e também eliminou algumas restrições em relação à largura da via.

    • Parâmetros de instalação de uso em função da classificação da via
      • O zoneamento vigente estabeleceu que nas zonas mistas, independentemente da densidade prevista, a instalação dos usos não residenciais depende da classificação da via. O pressuposto é fazer com que usos mais incômodos não sejam permitidos em vias de trânsito local, mas nas vias estruturais, onde o tráfego é mais intenso. É uma maneira de proteger os bairros.

      Ocorre que tal medida acabou restringindo a instalação dos usos não residenciais em algumas regiões da cidade.

      Principais mudanças em relação à Lei 13.885/04

      A proposta de revisão prevê ampla redução da influência da classificação da via na permissão de instalação de usos não residenciais. Pretende-se limitar apenas os seguintes usos nas vias locais em zonas mistas:

      – Usos não residenciais enquadrados na subcategoria de uso nR3;
      – Empreendimentos e atividades geradores de impacto ambiental ou de vizinhança que requerem a elaboração de EIA ou EIV.

    • Polos gestores de Tráfego
      • Polos geradores de tráfego (PGT):
      Empreendimentos geradores de impacto no sistema viário.
      Instrumento e medidas de gestão:
      Definição pela SMT de medidas de mitigação ou compensação, ficando o
      empreendedor obrigado a cumpri-las para a aprovação do empreendimento
      (medidas já adotadas hoje conforme Lei 15.150/10.

    Q

    • Quota Ambiental
      • O Município de São Paulo apresenta diversos problemas ambientais, tais como poluição atmosférica e das águas, ineficiência da drenagem devido à extensa impermeabilização do solo, elevadas temperaturas devido à reduzida cobertura vegetal e padrões de urbanização pouco sustentáveis, ameaça à biodiversidade, dentre outros. A reversão desse quadro perpassa por um conjunto de ações englobando investimentos públicos e a regulação do uso do solo, a serem adotados de forma sistêmica e integrada. Em relação à regulação da ocupação urbana, o zoneamento pode contribuir estabelecendo regras de parcelamento, uso e ocupação do solo que levem em conta a melhoria da qualidade ambiental. É neste contexto que foi idealizada a quota ambiental: trata-se de um conjunto de regras de ocupação que fazem com que cada lote na cidade contribua com a melhoria da qualidade ambiental, sendo que tais regras passam a incidir quando se pretender uma nova edificação ou a reforma de um edifício existente.

      Na concepção da quota ambiental se optou por adotar parâmetros relacionados à drenagem, microclima e biodiversidade, com intuito de promover melhoria da drenagem e redução das ilhas de calor com atenção à biodiversidade, ainda que tais parâmetros não abranjam a totalidade dos problemas ambientais existentes na cidade. Esta opção se deve a possibilidade de utilização de parâmetros de uso mais consagrados em outras cidades do mundo, onde a eficácia de sua adoção se encontra melhor descrita.

      É de conhecimento de que a minimização ou mesmo a solução definitiva dos problemas de drenagem da cidade (enchentes e inundações) é de difícil reversão em curto prazo e envolve montantes significativos de recursos públicos, devendo ser adotadas de forma associada medidas estruturais e não estruturais de macro e microdrenagem. A quota ambiental inova quando propõe a adoção de medidas não estruturais no âmbito do lote, minimizando a contribuição de águas pluviais para as estruturas de macrodrenagem adotando-se uma abordagem mais sistêmica.

      Em relação ao microclima/biodiversidade, algumas regiões do Município apresentam elevadas temperaturas da superfície, decorrente da impermeabilização do solo, da inexistência ou da reduzida cobertura vegetal, da área construída, dentre outros fatores, o que gera as chamadas “ilhas de calor”. Nestes casos, por exemplo, o emprego de arborização pode ajudar a minimizar este fenômeno.

      Tendo em vista que os parâmetros de ocupação relacionados à vegetação e à permeabilidade do solo contribuem tanto com a melhoria da drenagem como com a atenuação das alterações do microclima e biodiversidade, buscou-se explorar o potencial de cada parâmetro para que proporcione resultados nessas duas dimensões.

      Parâmetros propostos para a Quota Ambiental

      parâmetros2

      Ainda, considerando a ampla diferença dos bairros da cidade, essa diversidade de parâmetros permite sua aplicação em situações urbanas distintas, funcionando como uma espécie de cardápio de opções que podem ser adotadas a critério do proprietário para atendimento da quota ambiental.

      Lógica de aplicação do instrumento

      – Cada lote/empreendimento deve atingir uma pontuação mínima que está relacionada à drenagem e microclima/biodiversidade.

      – A pontuação mínima varia conforme a localização na cidade (perímetros de qualificação ambiental) e conforme a dimensão do lote (quanto maior o terreno, maior a pontuação). A pontuação mínima tem como objetivo exigir uma maior qualificação ambiental nas áreas mais críticas, bem como manter a qualificação de áreas que apresentem uma boa qualificação ambiental, além de levar em consideração a Macroárea de localização e seu potencial de transformação da ocupação urbana existente. É nesta lógica que foi elaborado o mapa de perímetros de qualificação ambiental.

      – Identificada a pontuação mínima a ser atingida, os parâmetros a serem aplicados para obtenção de pontos podem ser combinados de forma cumulativa (vários num mesmo lote) ou alternativa (escolha de um ou outro parâmetro), a partir de um “cardápio” de opções pré-estabelecido. E cada parâmetro tem um desempenho em relação à melhoria da drenagem e à atenuação do microclima. Por exemplo, árvores pontuam bem mais do que pisos semi-permeáveis; vegetação arbustiva pontua mais do que fachada verde, e assim por diante.

      Comparativamente ao que é exigido hoje na Lei 13.885/04 (taxa de permeabilidade mínima), a quota ambiental não exige necessariamente mais área de terreno para a obtenção da pontuação mínima, mas induz a qualificação dessa área, por exemplo, por meio do plantio de árvores, de vegetação arbustiva, de cobertura verde, etc.

      Também se espera incentivar a construção de edificações sustentáveis, que utilizem, por exemplo, sistemas de reuso de água, fontes alternativas de geração de energia, dentre outras soluções sustentáveis. Para tanto, pretende-se estabelecer incentivos urbanísticos, financeiros ou tributários, que estão em estudo pela Prefeitura

      Mapa de perímetros de qualificação ambiental

      A pontuação a ser atingida em cada lote será definida a partir de sua inserção nos perímetros que constam do mapa na próxima página. Conforme comentado anteriormente, a pontuação varia em função do indicador de qualidade ambiental relativo à drenagem, microclima e biodiversidade.

    R

    • Recuo
      • O Recuo é a distância entre a edificação e os limites de frente, laterais e de fundo do terreno. A Lei 13.885/04 estabalece recuos mínimos, ou seja, a distância mínima que deve existir entre as edificações e os limites do lote.

    T

    • Taxa de Ocupação (TO)
      • É a divisão entre a área de projeção da edificação e a área do terreno. A Lei 13.885/04 define TO máxima, ou seja, a área maxima que a projeção de edificação pode ter, sendo que o restante do terreno não pode ter projeção de edificação. Assim, varandas, telhados, coberturas de garagem, entre outros, influem na taxa de ocupação do lote.

    Z

    • Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEU
      • Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana são porções do território em que pretende promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado ao sistema de transporte público coletivo.

      Esta zona tem por objetivo consolidar os parâmetros estabelecidos pelo PDE para os eixos, complementando com algumas regras de parcelamento, uso e ocupação, especialmente as condições de instalação de usos e parâmetros de incomodidade. Se o PDE delegou os eixos como território prioritário para o adensamento de modo articulado ao transporte público coletivo, essa zona passa a ter um papel estratégico na viabilização dos objetivos do PDE.

    • Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto – ZEUP
      • Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto são porções do território em que pretende promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado à implantação do sistema de transporte público coletivo. Esta zona é igual à ZEU, porém, com a diferença de que os parâmetros urbanísticos somente poderão ser ativados após emissão da Ordem de Serviços das obras das infraestruturas do sistema de transporte que define o eixo, após a emissão pelos órgãos competentes de todas as autorizações e licenças, especialmente a licença ambiental e após edição de decreto autorizador (art. 83 do PDE).

      Essa medida faz com que não se permita o licenciamento de empreendimentos de elevada densidade sem que o sistema de transporte público coletivo esteja em implantação. E compreende-se que os parâmetros urbanísticos que ainda não podem ser aplicados são o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, o gabarito (sem limite) e os incentivos urbanísticos, como fruição, fachada ativa e usos mistos.

    • Zona de Desenvolvimento Econômico – ZDE
      • Zonas de Desenvolvimento Econômico são porções do território com predominância de uso industrial, destinadas à manutenção, incentivo e modernização desses usos, às atividades produtivas de alta intensidade em conhecimento e tecnologia e aos centros de pesquisa aplicada e desenvolvimento tecnológico, entre outras atividades econômicas onde não deverão ser permitidos os empreendimentos imobiliários para uso residencial.

      Essa é uma nova zona que foi proposta pelo PDE, com o objetivo de viabilizar polos produtivos relacionados à industria de alta tecnologia. Pretende-se viabilizar esta zona não somente em territórios com grandes lotes e quadras, mas também em territórios de urbanização consolidada em que existe atividade industrial integrada aos bairros. Para manter o vigor das atividades produtivas e também os usos residenciais existentes (de modo a aproximar emprego da moradia), pretende-se tolerar o uso residencial quando este estiver atrelado ao uso não residencial existente, ou seja, os usos mistos serão admitidos nestes territórios.

    • Zona Predominantemente Industrial – ZPI
      • Zonas Predominantemente Industriais são porções do território destinadas à implantação de usos diversificados onde a preferência é dada aos usos industriais incômodos e às atividades não residenciais incômodas, restringindo empreendimentos de uso residencial. A ZPI consta hoje da Lei 13.885/04 com esse mesmo conceito, ou seja, são os territórios reservados para instalação de atividades produtivas consideradas incômodas (que geram ruídos, odores, poluição, etc.).

      Pretende-se manter os perímetros vigentes de ZPI e fazer alguns ajustes pontuais. Ao mesmo tempo, na medida do possível, pretende-se incluir alguns territórios que tenham atividades econômicas com a prerrogativa de resguardar locais para a atividade produtiva e logística. Quanto à restrição aos usos residenciais, pretende-se proibir o residencial vertical (R2v) e também os conjuntos residenciais horizontais (R2h).

    • Zona de Ocupação Especial – ZOE
      • Zonas de Ocupação Especial são porções do território destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas características únicas, como aeroportos, centros de convenção, grandes áreas de lazer, recreação e esportes, necessitem disciplina especial de uso e ocupação do solo. A ZOE esta regulamentada hoje na Lei 13.885/04, tendo sido definidos alguns territórios como Aeroporto de Congonhas, Cidade Universitária, Campo de Marte, Sambódromo, dentre outros.

      O que se pretende avançar é no ajuste de perímetros da ZOE, uma vez que alguns deles abrangem lotes que vão além do equipamento que originou a ZOE. Também se pretende avançar na regulamentação de parâmetros especiais de parcelamento, uso e ocupação por meio de plano específico para cada ZOE de modo a evitar sua definição caso a caso, como é feito hoje.

    • Zona Corredor – ZCor
      • Zonas Corredores são os lotes lindeiros às ZER, que fazem frente para via classificada como estrutural ou coletora, em que se pretende promover usos não residenciais compatíveis com a fluidez do tráfego, com densidades demográfica e construtiva baixas. Também se pretende incorporar todas as zonas centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II) nas zonas corredores.

      A diferença da proposta em relação à lei de zoneamento vigente é que hoje o conceito de corredor se restringe a uma faixa com largura de 40m ou 50m e são permitidos apenas alguns usos não residenciais. A proposta considera como componente do corredor o lote lindeiro, independentemente de sua profundidade, e pretende diversificar os usos não residenciais em relação ao que é permitido hoje. Ainda, a proposta proíbe o remembramento de lotes da zona corredor com lotes que estiverem em ZER.

    • Zona de Centralidade – ZC
      • Zonas de Centralidades são porções do território localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos. Hoje existem zonas de centralidade na Lei 13.885/04, divididas em zonas de centralidade polar (ZCPa e ZCPb), zonas de centralidade linear (ZCLa e ZCLb) e zonas de centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II).

      Pode-se dizer que o conceito de centralidade que está sendo proposto é similar ao adotado na lei vigente, prevalecendo os usos não residenciais. As diferenças ficam por conta da localização (propõe-se que as zonas centralidades estejam localizadas majoritariamente ao longo das quadras lindeiras às vias estruturais) e dos parâmetros adotados, sendo que na proposta se busca a qualificação paisagística e a melhoria da circulação de pedestres, assim como a preservação dos usos não residenciais instalados. Neste sentido (se considerarmos a perspectiva de promoção da melhoria da circulação de pedestres e a requalificação paisagística), a Zona Centralidade proposta se assemelha à ZEU, contudo, com densidades médias (e não altas) e a prevalência da preservação das centralidades consolidadas em detrimento à sua transformação.

    • Zona Especial de Preservação Cultural – ZEPEC
      • Zonas Especiais de Preservação Cultural são porções do território destinadas à preservação, valorização e salvaguarda dos bens de valor histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico e paisagístico, doravante definidos como patrimônio cultural, podendo se configurar como elementos construídos, edificações e suas respectivas áreas ou lotes; conjuntos arquitetônicos, sítios urbanos ou rurais; sítios arqueológicos, áreas indígenas, espaços públicos; templos religiosos, elementos paisagísticos; conjuntos urbanos, espaços e estruturas que dão suporte ao patrimônio imaterial e/ou a usos de valor socialmente atribuído.

      A origem da ZEPEC está no tombamento de imóveis e conjuntos urbanos, sendo a única zona que tem a dinâmica de ter novos perímetros criados durante a vigência da lei de zoneamento na medida em que são instituídos novos tombamentos nos níveis federal, estadual e municipal. A ZEPEC depende de outra zona para viabilizar a aprovação de reformas e licenças de instalação uma vez que a ZEPEC apresenta apenas parâmetros e restrições de ocupação, não dispondo de parâmetros de uso, de incomodidade e de condições de instalação dos usos. A ZEPEC talvez seja a zona que mais contribui para a preservação de bairros, pois o tombamento restringe a transformação.

    • Zona Mista – ZM
      • Zonas Mistas são porções do território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação, com predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Hoje existem quatro tipos de zonas mistas regulamentadas na Lei 13.885/04 (ZM1, ZM2, ZM3a e ZM3b), que variam conforme os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, podendo o CA máximo chegar a 2,5.

      Uma vez que o PDE estabeleceu que o CA básico é igual a 1 e que fora dos eixos de estruturação da transformação urbana o CA máximo é igual a 2, tal variação de densidade fica limitada. A principal característica da zona mista é viabilizar a diversificação de usos e promover densidades médias e baixas, sendo uma zona em que se pretende mais a preservação da morfologia urbana existente e acomodação de novos usos, do que a intensa transformação.

    • Zona Predominantemente Residencial – ZPR
      • Zonas Predominantemente Residenciais são porções do território destinadas majoritariamente ao uso residencial de habitações unifamiliares, multifamiliares e aos serviços de moradia, tais como casas de repouso e asilos, bem como atividades não residenciais compatíveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas.

      Esta zona foi proposta pelo PDE e não consta da Lei 13.885/04. É uma zona similar à ZER no que se refere aos parâmetros de ocupação e à baixa densidade, porém, com a diferença de possibilitar usos não residenciais que não causam incomodidade à vizinhança residencial.

    • Zona Exclusivamente Residencial – ZER
      • Zonas Exclusivamente Residenciais são porções do território destinadas ao uso exclusivamente residencial de habitações unifamiliares, com densidade demográfica baixa. Esta zona se caracteriza pela ausência dos usos não residenciais e pela baixa densidade, sendo que alguns bairros contam com intensa arborização.

      É uma zona que esta regulamentada na Lei 13.885/04 e que se pretende a manutenção dos parâmetros vigentes, porém, com mudança de alguns perímetros.

    • Zona Especial de Interesse Social – ZEIS
      • As Zonas Especiais de Interesse Social são porções do território destinadas, predominantemente, à moradia digna para a população da baixa renda por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares, bem como à provisão de novas Habitações de Interesse Social – HIS e Habitações de Mercado Popular – HMP a serem dotadas de equipamentos sociais, infraestruturas, áreas verdes e comércios e serviços locais, situadas na zona urbana. O PDE definiu cinco tipos de ZEIS e demarcou seus perímetros no território, deixando muito pouco a ser tratado no zoneamento em relação às ZEIS.

      O que se pretende avançar é na definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para os usos não residenciais que forem permitidos em ZEIS, uma vez que o PDE remeteu que tais usos utilizem os parâmetros dos quadros 2i e 2j anexos à Parte III da Lei 13.885/04, até a revisão do Zoneamento. Como ponto de partida, estamos adotando os parâmetros existentes nestes quadros.

      São cinco tipos de Zeis.

      As quatro primeiras se adequam a família com renda de até seis salários mínimos. E definem o seguinte

      Zeis 1 – Envolvem favelas e loteamentos irregulares.
      Zeis 2 – Terremos vazios ou subutilizados.
      Zeis 3 –Contemplam também imóveis vazios ou subutilizados.
      Zeis 4 – Envolvem áreas vizinhas aos reservatórios Guarapiranga ou Billings.
      Zeis 5 – Contemplam terrenos vazios ou subutilizados e se adequam a família com renda de até dez salários mínimos.

    • Zona de Recuperação Ambiental – ZRA
      • Zonas de Recuperação Ambiental são áreas derivadas de processo de degradação ambiental, que estejam em processo de recuperação ou que requeiram a recuperação ambiental por meio da adoção de plano de manejo específico. Essa zona é nova e não consta do PDE. O intuito de sua criação foi de conferir tratamento especial a locais que requerem recuperação ambiental, tais como atividades de mineração (pedreiras) e aterros sanitários, seja por meio da adoção de Plano de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD) ou de outro instrumento. Assim, os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo serão definidos caso a caso, a depender do estágio de recuperação.
    • Zona Especial de Preservação – ZEP
      • Zonas Especiais de Preservação são porções do território destinadas a parques estaduais, parques naturais municipais e outras Unidades de Conservação de Proteção Integral definidas pela legislação federal (Sistema Nacional de Unidades de Conservação), existentes e que vierem a ser criadas no Município, tendo por objetivo a preservação dos ecossistemas e permitindo apenas a pesquisa, o ecoturismo e a educação ambiental.

      Esta zona também esta regulamentada na Lei 13.885/04 de modo semelhante ao que foi definido no PDE. O objetivo dessa zona é preservar as unidades de conservação sendo observado o plano de manejo de cada unidadequando este estiver atrelado ao uso não residencial existente, ou seja, os usos mistos serão admitidos nestes territórios.

    • Zona Especial de Proteção Ambiental – ZEPAM
      • Zonas Especiais de Proteção Ambiental são porções do território do Município destinadas à preservação e proteção do patrimônio ambiental, que têm como principais atributos remanescentes de Mata Atlântica e outras formações de vegetação nativa, arborização de relevância ambiental, vegetação significativa, alto índice de permeabilidade e existência de nascentes, entre outros que prestam relevantes serviços ambientais, entre os quais a conservação da biodiversidade, controle de processos erosivos e de inundação, produção de água e regulação microclimática.

      O conceito de ZEPAM estabelecido no PDE difere daquele estabelecido na Lei 13.885/04, uma vez que nesta lei a ZEPAM abrange áreas tanto preservadas como degradadas, que devem ser submetidas a processos de recuperação ambiental, tais como aterros sanitários e minerações desativadas. No PDE, o conceito adotado para ZEPAM tem o objetivo exclusivo de proteção e preservação de atributos ambientais já existentes. Além disso, conforme art. 375 do PDE todos os parques urbanos existentes e planejados, bem como as áreas grafadas como parques naturais planejados foram enquadrados como ZEPAM.

    • Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável – ZPDS
      • Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável são porções do território destinadas à conservação da paisagem e à implantação de atividades econômicas compatíveis com a manutenção e recuperação dos serviços ambientais por elas prestados, em especial os relacionados às cadeias produtivas da agricultura e do turismo, de densidades demográfica e construtiva baixas.

      Estas zonas buscam o equilíbrio entre as atividades “urbanas” e o desenvolvimento sustentável, estando regulamentadas hoje na Lei 13.885/04. O PDE, em seu art. 41, conferiu diretriz de se estudar a incorporação das atuais Zonas de Lazer e Turismo – ZLT e das Zonas Especiais de Produção Agrícola e Extração Mineral (ZEPAG) nos perímetros das ZPDS, quando as características dessas áreas e as diretrizes para sua ocupação forem correspondentes às das ZPDS. Em estudo preliminar realizado pela Prefeitura, todos os perímetros de ZLT e ZEPAG foram incorporados nos perímetros de ZPDS, sendo que haverá diferenciação de usos permitidos conforme a área urbana e a área rural.

    Conteúdos extraídos do Portal Gestão Urbana