Investidores e representantes do setor imobiliário sinalizaram para a necessidade da Câmara Municipal de São Paulo e a prefeitura revisar alguns dispositivos da Operação Urbana Água Branca – projeto com o objetivo de promover o desenvolvimento das regiões Água Branca, Perdizes e Barra Funda, na zona oeste – para estimular o mercado a investir nesses territórios.
Durante audiência pública realizada nesta quinta-feira (22/10) pela Subcomissão de Acompanhamento das Operações Urbanas da Comissão de Finanças e Orçamento para discutir o fraco desempenho do leilão realizado para negociar as áreas disponíveis para construção– a prefeitura esperava arrecadar R$ 1 bilhão e conseguiu apenas R$ 10 milhões -, os participantes citaram três aspectos que espantaram os investidores: a atual situação econômica do país, o valor dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) — títulos que permitem a seus proprietários construírem imóveis com metragem acima da estabelecida pela Lei de parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (zoneamento) – e a série de exigências que devem ser seguidas para que a obra seja viabilizada.
“A Operação Urbana Água Branca é interessante e ousada em termos urbanísticos. No entanto, os empreendedores não conseguem viabilizar esses empreendimentos porque têm uma série de exigências, como uma grande área de permeabilidade, terrenos grandes, melhoramentos viários, e outras ações que oneram o projeto em pelo menos 20% a mais do que se fossemos investir em outras regiões”, explicou o representante da AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura), Itamar Berezin.
Para a professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo Paula Santoro é necessário ter cautela quando se sugerem mudanças na Operação Urbana Água Branca. “Tenho receio quando falam que é necessário algumas alterações, sendo que o projeto tem apenas dois anos. É precipitado alterar a legislação e não podemos abrir mão dos avanços conquistados, como permeabilidade do solo e construção de habitação de interesse social”, disse.
O vice-presidente da construtora e incorporadora Tecnisa Engenharia, Joseph Meyer Nigri, concordou. “Discutimos bastante os motivos que fizeram com que as empresas não tivessem interesse no leilão da Operação Urbana Água Branca e chegamos à conclusão de que os dispositivos restringem os empreendimentos e isso diminui o apetite dos empreendedores, estamos vivendo um cenário desafiador, porque estamos com dificuldade de comercializar as unidades e o preço mínimo dos Cepacs é alto”, explicou.
O presidente da subcomissão, vereador Milton Leite (DEM) defendeu a necessidade de mudanças nas Operações Urbanas. “Precisamos de um instrumento que autorize o Executivo a modificar aos valores dos Cepacs, para que o projeto seja feito com mais rapidez. Porque não é possível que depois de tanta discussão para aprovar a Água Branca, com melhorias para a região, agora o setor que deveria investir e ofertar recursos não compre a Cepac, e com isso não temos condições para que a cidade se realize”, declarou.
O diretor de gestão da SP Urbanismo, Mário Reali, elogiou o debate e explicou a dificuldade para mudar os valores do Cepac. “O certificado quando é emitido é feito a partir de um suplemento aprovado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Assim, é estipulado o que é possível se vender de área adicional e os empreendimentos que serão necessários para que isso seja viabilizado”, comentou. “O que precisamos é discutir como vamos superar esse momento de crise com adequação a essa situação econômica e dentro dos compromissos existentes”, acrescentou.
O relator da subcomissão, vereador José Police Neto, sinalizou para a necessidade de se discutir mais o assunto e rever a Operação Urbana Água Branca para que ela seja adequada à realidade. “A Câmara recebeu o projeto em 2012 e o aprovou em 2013, com um artigo que trazia os valores mínimos do Cepac. No entanto, na época vivíamos um momento de euforia, não tinha crise econômica e não tínhamos a inflação tão alta. A realidade era distinta. Com isso, a atual gestão acabou sendo induzida e realizou um leilão com valores inflados [R$ 1.400 para residencial e R$ 1.600 para comercial] e com isso não conseguiu capturar recursos para o conjunto de obra planejado”, disse.
